Hỏi?

Tôi hiện đang công tác và sinh sống tại thành phố Hồ Chí Minh, xin luật sư tư vấn giúp gia đình tôi một việc như sau:

Ba mẹ tôi có một ngôi nhà trên thửa đất 80 m2 tại phường Dương Nội, Hoài Đức, Hà Nội. Ba mẹ tôi có 4 người con gồm 2 trai 2 gái các con đều đã lập gia đình và có nhà ở riêng. Nay bố mẹ muốn chia ngôi nhà đó cho 2 con trai nhưng đang băn khoăn không biết nên chia ngay cho các con bằng giấy tờ tặng cho nhà đất hay để lại di chúc cho các con để sau này khi ba mẹ tôi mất anh em tôi mới thực hiện theo di chúc. Và khi chia cho các con trai ba mẹ tôi có phải xin chữ ký của tất cả các anh em chúng tôi hay không (vì 2 chị gái đã lập gia đình và đang công tác ở xa nhà).

Xin luật sư hãy tư vấn cho chúng tôi ưu điểm của các loại hình trên để ba mẹ chúng tôi lựa chọn và có thể chúng tôi nhờ luật sư tham gia tư vấn giúp gia đình tôi trong việc phân chia tài sản này theo đúng quy định của pháp luật vì. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Vấn đề bạn hỏi chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Về ưu điểm giữa Di chúc hay Hợp đồng tặng cho nhà đất: thì chúng tôi không thể đưa ra vì liên quan đến từng yêu cầu cụ thể và mỗi loại có các ưu và nhược điểm khác nhau, chúng tôi chỉ đưa ra các tiêu chí cơ bản về sự giống nhau và khác nhau giữa di chúc và tặng cho tài sản để bạn và gia đình cân nhắc lựa chọn:

1.1 Những điểm giống nhau giữa Di chúc và hợp đồng tặng cho nhà đất:

- Cả hai hình thức đều thể hiện mong muốn, nguyện vọng của chủ sở hữu tài sản về việc chuyển nhượng quyền tài sản của mình cho người khác.

- Việc sang tên sổ đỏ từ bố mẹ cho con theo Hợp đồng tặng cho hoặc theo Di chúc đều được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất.

1.2 Khác nhau:

- Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng: Đối với Hợp đồng tặng cho tài sản quyền chuyển giao từ ba mẹ bạn sang cho con là chuyển giao ngay khi Hợp đồng tặng cho có hiệu lực pháp luật (Hợp đồng tặng cho được lập lại phòng công chứng) và các bên tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố mẹ cho các con ngay. Trong khi Di chúc chỉ có hiệu lực khi người để lại di chúc mất.

- Về hiệu lực: Một chủ sở hữu tài sản có quyền lập nhiều di chúc với nội dung khác nhau và bản di chúc hợp pháp được lập sau cùng sẽ được thực hiện sau khi người để lại di chúc (chủ sở hữu tài sản) mất. Ngoại trừ các trường hợp tặng cho có điều kiện thì Hợp đồng tặng cho tài sản có hiệu lực pháp luật ngay và trong mọi trường hợp chủ sở hữu không thể thay đổi được ý kiến của mình sau khi các bên đã hoàn tất thủ tục tặng cho theo quy định của pháp luật.

- Về hình thức thể hiện: Cho tặng nhà đất thể hiện bằng Hợp đồng tặng cho tài sản và được lập tại phòng công chứng. Còn Di chúc thể hiện bằng lời nói, văn bản có người làm chứng, văn bản lập tại UBND xã phường và di chức lập tại phòng công chứng.

2. Về việc ba mẹ bạn khi thực hiện việc cho tặng hay để lại di chúc có phải có ý kiến đồng ý của các con hay không:

Vì bạn không nêu rõ là ngôi nhà và thửa đất mà bố mẹ bạn đang quản lý sử dụng đã được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) hay chưa, và nếu có thì giấy chứng nhận đã cấp là cấp cho “Hộ ông bà” hay cấp cho “ông bà”, đây là các căn cứ quan trọng để xác định quyền của ba mẹ bạn đến đâu. Vì vậy chúng tôi sẽ dự liệu các tình huống để tư vấn cho bạn về quyền của ba mẹ bạn.

2. 1. Trong trường hợp ngôi nhà và thửa đất mà ba mẹ bạn đang quản lý sử dụng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Nếu thửa đất có nguồn gốc sử dụng ổn định lâu dài, hiện không có tranh chấp, không thuộc quy hoạch thì bạn nói ba mẹ làm hồ sơ kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước. Nếu ba mẹ bạn muốn cho các con luôn thì có thể viết giấy để cho phép các con kê khai cấp giấy chứng nhận. Trong trường hợp này bạn lưu ý  điều kiện về diện tích tối thiểu khi cấp giấy chứng nhận là thửa đất cấp, tách phải có diện tích từ 30 m2 trở lên với chiều rộng tối thiểu là 3 m và phải thửa đảm bảo lối đi cho các thửa.

2.2 Trường hợp ngôi nhà và thửa đất mà bố mẹ bạn đang quản lý sử dụng đã được cấp Giấy chứng nhận thì có 2 trường hợp:

a) Trên Giấy chứng nhận ghi chủ sử dụng đất là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”:

Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005, thì đây là tài sản chung của hộ gia đình, vì vậy quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu chung của tất cả các thành viên trong hộ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận (điều này bạn xem lại sổ hộ khẩu của gia đình bạn tại thời điểm cấp sổ có những thành viên nào, và với những thành viên trong hộ dưới 18 tuổi sẽ được người giám hộ đại diện xác lập các giao dịch).

Trong trường hợp này, ba mẹ bạn chỉ được thực hiện các quyền của mình (để lại thừa kế theo di chúc hoặc tặng cho nhà đất cho các con) trong phạm vi quyền của mình trong khối tài tài sản chung. Trong trường hợp này, nếu muốn tặng cho cả nhà đất cho 2 con trai thì nhất thiết phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ khẩu. Nếu lập di chúc thì ba mẹ chỉ được lập phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trong khối tài sản chung để cho các con sau khi ba mẹ bạn mất.

b) Trên Giấy chứng nhận ghi chủ sử dụng đất là “ông” hoặc “bà”hoặc cả hai ông bà:

Đây là tài sản chung của ba mẹ bạn, vì vậy ban mẹ bạn có toàn quyền định đoạn khối tài sản này. Trong trường hợp này tuỳ theo yêu cầu của gia đình với sự phân tích về sự giống nhau và khác nhau giữa Di chúc và hợp đồng tặng cho nhà đất mà ba mẹ lựa chọn hình thức thích hợp.

Khi lập Di chúc hoặc làm Hợp đồng tặng cho tài sản, ba mẹ bạn có toàn quyền quyết định  mà không cần sự đồng ý của các con.

3. Các lưu ý bạn và gia đình:

- Nếu ba mẹ bạn đã được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) mà trên giấy chứng nhận còn ghi nợ thuế, lệ phí trước bạ hoặc ghi nợ tiền sử dụng đất. Trước khi thực hiện việc tặng cho ba mẹ bạn phải tiến hành xoá nợ trên giấy chứng nhận.

- Trong trường hợp ba mẹ bạn muốn chia cho 2 con trai ngoài các vấn đề như ranh giới vị trí chia phải thật cụ thể, bạn lưu ý về điều kiện diện tích tối thiểu khi tách thửa và đảm bảo lối đi cho các thửa sau khi tách.

- Nếu gia đình quyết định theo hình thức tặng cho nhà đất, bạn nêu mời công ty địa chính Hà Nội xuống hiện trạng đo vẽ lại thửa đất và tách làm 2 thửa đất theo yêu cầu chia để đảm bảo đúng đủ diện tích, đúng vị trí tránh các mâu thuẫn, tranh chấp sau này.